De notaris: onafhankelijke poortwachter bij eigendom, hypotheek en betaling
De notaris verzorgt de juridische levering en hypotheekakte, controleert identiteit en bevoegdheid en bewaakt de geldstroom. Dat betekent niet dat hij ieder bouwkundig, financieel of onderhandelingsrisico van de koper onderzoekt.
Met behulp van AI gemaaktInhoudelijk gecontroleerd en goedgekeurd door mr. J.M.E. Hamming. Uitleg over het EU-kenmerk.
Wat controleert de notaris?
De notaris onderzoekt onder meer eigendom, identiteit en bevoegdheid, relevante openbare registers, beslagen en de voorwaarden voor levering. Hij maakt of controleert de leveringsakte, hypotheekakte en nota van afrekening en schrijft de akten in.
Onafhankelijk, maar met een afgebakende opdracht
De notaris moet rekening houden met beide partijen en mag niet eenvoudig partij kiezen. Vraag daarom expliciet welke koopclausules, erfdienstbaarheden of bevoegdheidsvragen worden onderzocht. Een notaris inspecteert de woning niet en bepaalt niet de marktwaarde.
Vraag de concepten op tijd
Vraag de conceptakten ruim vóór de passeerdatum op, controleer ze thuis en neem uw eigen exemplaren mee naar het tekenen. Vraag bij het passeren expliciet of sinds het toegezonden concept nog wijzigingen zijn aangebracht. Is dat zo, laat dan iedere inhoudelijke wijziging aanwijzen en in gewone taal uitleggen voordat u tekent. Tijdsdruk of een volle passeeragenda is geen goede reden om een wijziging ongezien te accepteren.
- concept leveringsakte en hypotheekakte;
- nota van afrekening met toelichting op iedere post;
- gevonden erfdienstbaarheden, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen;
- wijze waarop een volmacht, nalatenschap of bewind is gecontroleerd;
- eventueel depot bij een probleem tijdens de eindinspectie.
Bekende fouten en risico’s in de notariële praktijk
De notaris is een belangrijke controlepost, maar ook in de notariële praktijk worden fouten gemaakt. Denk onder meer aan:
- te late of onvolledige recherche naar eigendom, hypotheek, beslag of bevoegdheid;
- leveren terwijl een beslag, voorkeursrecht, vruchtgebruik of recht van een derde niet goed is afgewikkeld;
- een fout in de omschrijving van het perceel, appartementsrecht, aandeel of over te dragen recht;
- een erfdienstbaarheid, kettingbeding of kwalitatieve verplichting verkeerd overnemen of onvoldoende toelichten;
- een onbevoegde verkoper, nalatenschap, bewind, curatele of volmacht onvoldoende controleren;
- de koopprijs of verkoopopbrengst te vroeg, aan de verkeerde rechthebbende of zonder benodigde zekerheid uitbetalen;
- onduidelijk communiceren over fiscale gevolgen, een depot, ontbindende voorwaarden of een volmacht;
- conceptakten of de nota van afrekening zo laat verstrekken dat reële controle nauwelijks nog mogelijk is.
Wat laat de rechtspraak zien?
De notaris heeft een zwaarwegende zorgplicht om te bereiken dat de koper, als dat is afgesproken, vrij van hypotheek en beslag geleverd krijgt. Zie de aangehaalde uitspraak. In een andere zaak werd een beroepsfout aangenomen doordat een notaris een veilingkoopsom na derdenbeslag aan de verkeerde partij uitbetaalde: de aangehaalde uitspraak. Een tegenvallende afloop bewijst echter niet automatisch een fout; bij vertraagde levering door vruchtgebruik werd de notaris niet aansprakelijk geacht: de aangehaalde uitspraak.
Onpartijdigheid en tuchtrecht
Een notaris moet onafhankelijk en onpartijdig handelen en de relevante belangen van alle betrokkenen zorgvuldig wegen. Schending daarvan kan tuchtrechtelijk verwijtbaar zijn en leiden tot bijvoorbeeld een waarschuwing, berisping of schorsing. Dat is iets anders dan civiele aansprakelijkheid voor schade; daarvoor moeten onder meer tekortkoming of onrechtmatig handelen, causaal verband en schade worden aangetoond.
- Te veel varen op de kopers. Een notaris stelde een koopovereenkomst op zonder vooraf contact met de kwetsbare verkoopster en liet zich te zeer leiden door de belangen en informatie van de kopers. De klacht was gegrond en de notaris werd geschorst: de aangehaalde uitspraak.
- Geen concept en geen uitleg vóór levering. Een mede-eigenaar ontving vooraf geen concept leveringsakte en geen toelichting op de inhoud en gevolgen. De klacht was gegrond en leidde tot een waarschuwing: de aangehaalde uitspraak.
- Recht van overpad niet volgens de bedoeling. De notaris verifieerde onvoldoende wat koper en verkoper met de erfdienstbaarheid bedoelden en had onvoldoende oog voor de verkoper. Er volgde een berisping: de aangehaalde uitspraak.
- Afwijking van de koopovereenkomst. In een leveringsakte stond, anders dan in de koopovereenkomst, dat vrij van huur of pacht werd geleverd. De notaris had mede gezien de positie van de onvertegenwoordigde verkoper nader onderzoek moeten doen. De klacht was gegrond en er volgde een waarschuwing: de aangehaalde uitspraak.
Grenzen en burenrechten
Een kadastrale kaart is geen grensgarantie en niet ieder door verjaring ontstaan recht blijkt uit de registers. Lees daarom ook erfgrens, perceeloppervlakte en Kadaster. Voor een geschil over overpad of gezamenlijke voorzieningen komen gerichte artikelen op Burenproblemen.nl.
Vervolg
Controleer vóór uw beslissing
Vraag om bronnen, data en schriftelijke bevestigingen. Geen enkel rapport of mondeling antwoord moet meer zekerheid suggereren dan de beschikbare informatie rechtvaardigt.
Lees verder
Disclaimer
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen individueel juridisch, bouwkundig, notarieel of financieel advies. Regels, beleid en professionele standaarden kunnen wijzigen; controleer de actuele officiële bron.